ul. Graniczna 8A   |   33-100 Tarnów   |   tel.: +48 14 692 49 77   |   +48 733 339 337

PIT 2016 a zyski z wynajmu nieruchomości

16 marca 2017

PIT 2016

Podmioty, które zdecydowały się w 2016 r. wynajmować swoje mieszkania oraz inne lokale, takie jak biura, magazyny, garaże, są zobowiązane z końcem roku rozliczyć podatek z tytułu tego rodzaju przychodów. Wartość podatku dochodowego PIT nie będzie zależała od rodzaju majątku, lecz od przyjętych zasad opodatkowania.

Przy podejmowaniu decyzji o wynajmie posiadanej nieruchomości, wynajmujący musi nie tylko podpisać korzystną umowę cywilnoprawną, ale również zastanowić się nad optymalną metodą opodatkowania. Przede wszystkim musi sobie zdawać sprawę z rodzajów podatku, jaki może zapłacić.

W grę wchodzi podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT – opłacany przez większość podatników), podatek dochodowy od osób prawnych (CIT – płacony przez spółki i osoby prawne będące wynajmującymi) oraz podatek od towarów i usług (VAT, który co do zasady opłacać muszą wszyscy podatnicy).

Usługa wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe zwolniona jest z podatku od towarów i usług i to niezależnie od wartości rocznego przychodu z najmu. Dzięki temu zwolnieniu, większość podatników nie musi obawiać się o opodatkowanie podatkiem VAT ich wynajmu. Wyłącznie ci podatnicy, którzy wynajmują inne lokale niż mieszkalne na cele mieszkaniowe (np. biura, garaże, magazyny) mają obowiązek rozliczyć podatek VAT w przypadku, gdyby łączna wartość czynności opodatkowanych VAT w ich przypadku przekraczała rocznie 200 000 zł.

W zakresie podatku PIT podatnik musi zdecydować, jaki rodzaj formy opodatkowania będzie dla niego najkorzystniejszy. Decyzję w tym zakresie podjąć należy już na początku roku – przed uzyskaniem w danym roku pierwszego przychodu z umowy najmu (liczy się data otrzymania pieniędzy). Podatnik może:

  • Zdecydować się opodatkować najem prywatnie według zasad ogólnych (podatek według skali podatkowej),
  • Rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – również w tym przypadku podatnik wynajmuje lokal prywatnie, bez rejestracji działalności gospodarczej.

Podatnik może również zdecydować się, by najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Decyzję tę podejmują z reguły osoby, które prowadzą już działalność i rozszerzają wyłącznie jej przedmiot o usługi najmu lub też podejmują się bardziej zorganizowanej formy działania – nabywają pakiet nieruchomości, chcą prowadzić najem nieruchomości na doby lub usługi hotelarskie. W przypadku rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej, podatnik może działalność rozliczać według skali podatkowej (18% oraz 32% od nadwyżki ponad wartość 85 521 zł dochodu) lub liniowo (podatek 19% niezależnie od wartości dochodu).

Rozliczenia najmu za 2016 r. dokonać należy do końca kwietnia 2017 r. W przypadku najmu rozliczanego ryczałtem – na PIT-28. Zeznanie PIT-28 złożyć trzeba do końca stycznia 2017 r.

Zasady ogólne opodatkowania wynajmu lokali

W przypadku zasad ogólnych, podatnik płaci podatek od dochodu. W efekcie ma prawo obniżać wartość zarobku uzyskiwanego od lokatorów o ponoszone koszty uzyskania, związane z tym przychodem.

Deklaracja roczna PIT-36, którą sporządza podatnik rozliczający najem według zasad ogólnych wypełniana jest w związku z tym najmem w zależności od rodzaju przychodów:

  • jeśli zasady ogólne stosowane są prywatnie, bez prowadzenia działalności gospodarczej – w wierszu 6 części D (pozycje 69-73),

  • jeśli zasady ogólne stosowane są w ramach działalności gospodarczej –  w wierszu 3 części D (pozycje 53 – 57).

Podatnik w obu przypadkach w kolumnie c części D ma możliwość rozliczać koszty uzyskania przychodów, o ile tylko obciążają go w związku z wynajmem lokalu, takie jak:

  • opłaty za media, czynsz, opłaty wyrównawcze za media, opłaty dodatkowe do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
  • opłaty za śmieci, sprzątanie lokalu,  
  • ubezpieczenie lokalu,
  • amortyzacja wartości początkowej lokalu,
  • wykonane remonty,
  • obsługa prawna umów najmu,
  • opłaty związane z ogłoszeniami o wynajmie, koszty poszukiwania lokatorów.

Przychody rozlicza się w datach ich faktycznego wystąpienia (pobranie lub otrzymanie na rachunek bankowy), koszty natomiast  – w dacie wystawienia dokumentu będącego podstawą rozliczenia kosztu. Koszty i przychody okresowe, dotyczące dłuższego okresu niż rok, należy dzielić proporcjonalnie do okresu, którego dotyczą.

Jeżeli podatnik poniósł z najmu stratę, ma ją możliwość rozliczyć w ramach przychodów w latach kolejnych. Strata z najmu może być rozliczona wyłącznie w ramach przychodów z najmu, nie może jej natomiast rozliczać z innego rodzaju przychodami (np. straty nie może odliczyć od przychodów z tytułu umowy o pracę). Stratę odlicza się w ciągu kolejnych 5 lat po roku jej poniesienia, w nie stopniu nie wyższym niż 50% straty rocznie. Najszybciej można ją zatem rozliczyć przez 2 lata, a najdłużej – przez 5 lat.

Opodatkowanie według skali podatkowej charakteryzuje się tym, że gdy dochód z najmu przekroczy 85 528 zł, nadwyżkę opodatkowuje się według 32% stopy podatkowej. Podatnik może natomiast rozliczać szereg ulg i odliczeń – odliczanych zarówno od dochodu, jak i od podatku z najmu.

Podatek liniowy

W przypadku podatku liniowego podatnik wypełnia PIT-36L, wykazując przychody koszty z najmu na takich samych zasadach, co w przypadku zasad ogólnych. Stawka podatku wynosi w tym przypadku 19% niezależnie od tego, czy dochód z najmu lub całej prowadzonej działalności gospodarczej przekroczy 85 528 zł, czy też będzie on niższy.

Niższa stopa podatkowa jest korzystna dla osób, które zarabiają z prowadzonego najmu dużo – ponad 85 528 zł rocznie. Podatnicy muszą się jednak liczyć z tym, że wybierając zasady liniowe, tracą prawo do większości ulg podatkowych. Z ulg tych będą mogli skorzystać wyłącznie jeśli posiadają również inne źródła przychodów rozliczane według skali podatkowej (np. do wynagrodzeń z umowy o pracę). Wybór zasady liniowej pozbawia ich natomiast definitywnie prawa do rozliczenia wspólnie z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko ( i to niezależnie od tego, czy chodzi o rozliczenie najmu, czy innych przychodów).

Jeżeli podatnik posiada więcej źródeł przychodów – najem lub działalność gospodarczą rozlicza na PIT-36L, a pozostałe – na innych deklaracjach podatkowych (np. na PIT-36, PIT-28, PIT-39, PIT-40).

Opodatkowanie ryczałtowe najmu

Warunkiem korzystania z możliwości rozliczania podatku w formie ryczałtowej ze stawką podatku na poziomie 8,5% od przychodów jest zawiadomienie przez podatnika właściwego dla swojego miejsca zamieszkania naczelnika Urzędu Skarbowego. Brak zawiadomienia będzie skutkował obowiązkiem rozliczenia na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Informację należy przesłać nie później niż do 20. dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód bądź też, jeśli chcemy zmienić formę opodatkowania w kolejnym roku, stosowne oświadczenie należy wysłać najpóźniej do dnia 20 stycznia.

Przychodem w umowie najmu prywatnego podlegającemu opodatkowaniu jest umówiony czynsz płacony przez najemcę z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Do przychodu nie zalicza się kosztów ponoszonych przez najemcę a związanych z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty do spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólny i opłaty za media w takim wypadku nie będą stanowiły przysporzenia majątkowego dla wynajmującego.

Opłacanie podatku w stawce ryczałtowej korzystne jest przede wszystkim w sytuacji, w której właściciel lokalu nie ponosi wysokich kosztów jego utrzymania. Inną zaletą tej formy opodatkowania jest to, że podatek płacony jest od przychodów. W sytuacji, w której ktoś uzyskuje dochody również z innych źródeł, które rozlicza na zasadach ogólnych według skali podatkowej, przychody z tytułu najmu nie sumują się z innymi przychodami, a tym samym nie zwiększa się suma dochodów, której wysokość decyduje o obciążeniu podatkowym (18 bądź 32%).

Roczne zeznanie podatkowe najmu rozliczanego w formie ryczałtowej składa się do dnia 31 stycznia każdego roku. Zeznanie składane jest na deklaracji PIT-28, a w przypadku małżonków wynajmujących wspólne mieszkanie należy złożyć dwie deklaracje PIT-28 wraz z załącznikiem PIT-28/A, gdyż małżonkowie nie mogą złożyć jednej deklaracji wspólnej. Możliwe jest natomiast złożenie oświadczenia do urzędu skarbowego o tym, iż całość dochodów z najmu prywatnego będzie rozliczał tylko jeden z małżonków. Oświadczenie trzeba złożyć bądź na początku rozpoczęcia wynajmowania, bądź też przed dniem 20 stycznia kolejnego roku podatkowego.

Odliczenia w PIT-28

W związku z tym, iż forma ryczałtowa jest uproszonym sposobem opodatkowania, a wysokość podatku wynosi 8,5%, podatnicy uzyskujący przychód z najmu nie mają możliwości obniżenia przychodu o koszty jego uzyskania. Osoby fizyczne nie mogą także korzystać z ulgi prorodzinnej, małżonkowie nie mają możliwości korzystania ze wspólnego preferencyjnego opodatkowania, natomiast rodzice samotnie wychowujący dziecko nie mogą rozliczyć się wspólnie z nim. Osoby niepełnosprawne mają natomiast możliwość rozliczenia w PIT-28 ulgi rehabilitacyjnej.

Od zryczałtowanego podatku płaconego od przychodów z prywatnego najmu, w sytuacjach kiedy podatnik jednoczenie prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym, możliwe jest odliczenie zapłaconych składek na ubezpieczenie zdrowotne (maksymalnie 7,75% podstawy ich wymiaru).

Przedsiębiorcy, którzy w formie ryczałtowej opodatkowują działalność gospodarczą, mogą w PIT-28 odliczyć składki na ZUS, skorzystać z ulgi internetowej czy abolicyjnej.

Zaliczki na podatek ryczałtowy

Podatnik korzystający z tej formy rozliczenia musi pamiętać, iż powinien co miesiąc opłacać zaliczki na podatek do urzędu  skarbowego w wysokości 8,5% czynszu. W przypadku małżonków wynajmujących wspólne mieszkanie przychód musi być podzielony po połowie i każde z małżonków osobno musi dokonać przelewu zaliczki na podatek w wysokości 8,5% połowy czynszu. W zeznaniu rocznym PIT-28 podatnik musi wykazać całorocznych przychód z wynajmu oraz zaliczki wpłacone w trakcie roku.

Do deklaracji PIT-28 zawsze należy dołączyć załącznik, którym w zależności od rodzaju i źródła dochodu będzie:

  1. PIT-/A w przypadku przedsiębiorcy korzystającego z formy ryczałtowej lub dla osoby fizycznej wynajmującej lokal na zasadach najmu prywatnego,
  2. PIT-/B w przypadku przedsiębiorstwa w formie spółki cywilnej bądź jawnej korzystającego z ryczałtu ewidencjonowanego.

Termin na złożenie deklaracji PIT-28 za rok 2016 upływa we wtorek 31 stycznia 2017 r.

Wybór formy opodatkowania dochodów czerpanych z najmu w przypadku wynajmowania wymaga starannego rozważenia i wzięcia pod uwagę indywidualnej sytuacji. Co do zasady jednak w dużej części przypadków zwłaszcza wtedy, kiedy utrzymanie nieruchomości nie generuje wysokich kosztów najbardziej opłacalną formą będzie ryczałt. Należy jednak pamiętać, że ta forma opodatkowania znacznie utrudnia korzystanie z ulg, a także uniemożliwia wspólne rozliczenie razem z małżonkiem bądź jako rodzic samotnie wychowujący dziecko.

Źródło: www.bankier.pl